Dernière mise à jour : 27 septembre 2026. Le jugement cité a été relu à la source.
Selon les demandes chiffrées reprises au jugement, 21 355 euros hors taxes de travaux avancés, soit 25 626 euros toutes taxes comprises. Le jugement en accorde 6 800, plus 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Le reste reste à la charge du repreneur, alors qu'il avait raison sur la répartition des travaux.
Quand le bailleur ne fait pas les travaux, vous pouvez les faire exécuter à sa place et lui en demander le remboursement. À une condition d'ordre : la réclamation écrite doit précéder la facture. Un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 26 août 2026 chiffre l'inversion de ces deux étapes. Jugement de première instance, non définitif : il ne fait pas jurisprudence, il montre une mécanique (source : TJ Paris, 18e ch. 3e sect., 26 août 2026, n° 23/07312).
L'essentiel
- Le bailleur doit livrer et maintenir un local en état de servir à l'usage prévu au bail (art. 1719 du Code civil). Une clause de prise des lieux en l'état ne l'en décharge pas.
- Les réparations dues à la vétusté restent au bailleur tant que le bail ne les met pas expressément à votre charge (art. 1755 du Code civil).
- Seuls les travaux facturés après votre réclamation écrite sont remboursables : la facture d'extraction a été rejetée au seul motif qu'elle était antérieure (art. 1231 du Code civil, ancien art. 1146).
- Un courriel peut valoir mise en demeure dès lors qu'il porte une interpellation suffisante (art. 1344 du Code civil), mais la recommandée date la réception : c'est une question de preuve.
Qui doit payer les travaux de mise aux normes dans un bail commercial ?
Le bailleur, sauf si le bail transfère expressément ces travaux au preneur. L'article 1719 du Code civil lui impose de délivrer la chose louée et « d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ». Ici, la destination du bail incluait « restauration sur place et ou à emporter » : un local sans extraction conforme ne permet pas de l'exercer, et c'est ce qui fait basculer le dossier.
Le tribunal donne au passage la règle à vérifier en visite. Le règlement sanitaire départemental applicable au local impose « d'assurer l'étanchéité du conduit d'extraction et le rejet de l'air à au moins huit mètres de toute fenêtre ou de toute prise d'air neuf ». Ces seuils étant fixés département par département, vérifiez la rédaction du vôtre.
La vétusté, l'exception que les baux oublient de nommer
Le bail parisien mettait toutes les réparations à la charge du locataire, sauf les grosses réparations. Le tribunal y ajoute une exception non prévue :
« Les réparations rendues nécessaires par la vétusté, qui ne font pas l'objet d'un transfert exprès à la charge de la preneuse, demeurent également la responsabilité de la propriétaire. »
Elle découle de l'article 1755 du Code civil. La Cour de cassation l'a appliquée à une clause voisine, qui mettait à la charge des preneurs les charges d'entretien et de réparation de l'immeuble « à l'exception des travaux relevant expressément de l'article 606 du code civil » : faute de clause visant la vétusté, l'article 1755 reprend ses droits (Cass. civ. 3e, 5 avril 2011, n° 10-14.877, décision non publiée au Bulletin).
Un bail qui vous met tout à la charge « sauf l'article 606 » ne vous transfère donc pas la vétusté : il faut la nommer.
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, l'article R. 145-35 du Code de commerce ajoute une interdiction impérative : les travaux de vétusté ou de mise en conformité ne peuvent pas être imputés au locataire « dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations » de l'article 606 du Code civil. Le détail du partage poste par poste est traité dans l'article sur les travaux du bail commercial de restaurant et leur répartition.
Le bailleur peut-il vous opposer la clause « pris en l'état » ou l'acte de cession ?
Non, ni l'une ni l'autre, et c'est le passage le plus utile de la décision pour un repreneur. Sur la clause de prise des lieux en l'état, le tribunal juge que « les clauses du contrat de bail ne peuvent décharger la bailleresse de son obligation de délivrance d'un local en état de servir à l'usage contractuellement prévu ».
Sur l'acte de cession, qui mentionnait d'éventuels travaux de consolidation et l'absence d'extraction conforme, il ajoute :
« La bailleresse ne peut davantage se prévaloir des termes de la cession de fonds de commerce, à laquelle elle n'est pas partie, ni du comportement du prédécesseur de la société [le repreneur], contractuellement inopérant. »
Autrement dit : ce que vous signez dans l'acte de cession ne vous fait renoncer à rien contre le bailleur, qui n'a pas signé cet acte. Le silence de votre prédécesseur ne vous engage pas davantage.
Le bailleur ne fait pas les travaux : pouvez-vous les engager et vous les faire rembourser ?
Oui, mais seulement ceux que vous faites facturer après avoir réclamé par écrit. Une facture antérieure à votre demande n'est pas remboursable, même quand les travaux incombaient au bailleur. C'est la règle de la mise en demeure, et selon le jugement elle a coûté au repreneur parisien la facture d'extraction de 14 718 euros.
Le bail datant de 2015, le tribunal applique l'ancien article 1146. Pour un bail d'aujourd'hui, la règle figure à l'article 1231 du Code civil : « À moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable. »
Or le repreneur avait fait exécuter et facturer l'extraction avant d'écrire à qui que ce soit. Le tribunal le relève :
« Les deux factures produites par la société [le repreneur] sont datées du 13 octobre et du 16 décembre 2022, soit antérieurement à toute interpellation de la bailleresse. La demande de remboursement de la facture afférente ne peut donc pas prospérer faute de mise en demeure préalable de la bailleresse. »
Toute la mise aux normes de l'extraction est perdue. Non parce que la bailleresse ne la devait pas, mais parce qu'elle n'avait pas été mise en demeure.
Faire des travaux sans accord reste une faute
Ne lisez pas cette décision comme un permis d'agir seul. Le tribunal juge que le repreneur a bien commis une infraction au bail, qui lui imposait de ne faire aucun changement sans accord écrit. Ce qui le sauve, c'est la gravité, pas le principe. Le tribunal statue au visa de l'ancien article 1184 du Code civil, dont il déduit que « seul peut justifier la résolution d'un contrat un manquement contractuel d'une gravité suffisante ». Seuil non atteint ici. Pour un bail conclu depuis le 1er octobre 2016, la règle figure à l'article 1224 du Code civil.
Qui paie quoi dans un bail commercial de restaurant
Sous réserve des clauses de votre bail et de sa date de conclusion.
| Situation | La règle | Le risque | Le réflexe |
|---|---|---|---|
| Vétusté | Au bailleur, faute de transfert exprès (art. 1755 C. civ.) | Une clause générale décourage la réclamation. | Vérifier si le mot vétusté figure au bail. |
| Mise en conformité | Relève de l'obligation de délivrance (art. 1719 C. civ.) | Une clause expresse de transfert est valable. | Lire la clause travaux avant le prix. |
| Entretien courant | Au preneur, équipements compris | Le juge ventile et vous laisse ce qu'il y rattache. | Exiger une facture détaillée poste par poste. |
| Travaux payés avant d'écrire | Aucun remboursement sans mise en demeure (art. 1231 C. civ.) | Vous financez un local qui n'est pas le vôtre. | Constat, courrier, devis, puis travaux. |
Réserve L'interdiction de l'article R. 145-35 du Code de commerce vise les grosses réparations, et la vétusté ou la mise en conformité lorsqu'elles en relèvent. Elle ne vaut que pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.
Cas concret : pourquoi deux postes de travaux du même dossier finissent-ils différemment ?
La décision contient sa propre démonstration : mêmes locaux, même bailleresse, même jugement, deux postes de travaux, deux résultats opposés. Seul l'ordre des opérations changeait.
Le calendrier qui décide qui paie
Deux séquences du même jugement. Cession du fonds le 7 octobre 2022, notifiée à la bailleresse le 19 octobre par lettre recommandée avec l'original de l'acte.
| Étape | Extraction | Plancher | Ce que ça change |
|---|---|---|---|
| Preuve | Constat du conduit non tubé le 13 décembre 2022, après la première facture. | Constat du 21 octobre 2022 : deux trous, poutrelles rongées, étais en cave. | Le constat renverse la charge de la preuve. |
| Écrit | Lettre recommandée du 5 janvier 2023, courriel du 23 février. | Constat transmis le 10 novembre 2022, relance le 23 novembre. | C'est la date de l'écrit qui ouvre le droit. |
| Dépense | Factures des 13 octobre et 16 décembre 2022, avant tout écrit. | Facture du 2 janvier 2023, après les écrits. | Une facture antérieure ne se rattrape pas. |
| Résultat | Rejeté 14 718 euros perdus. | Accordé 6 800 euros sur 10 908 demandés. | Le juge ventile poste par poste. |
Réserve TJ Paris, 18e ch. 3e sect., 26 août 2026, n° 23/07312. Jugement de première instance, non définitif.
Sur le plancher, le tribunal met à la charge de la propriétaire la dépose des anciens éléments, la réfection du sol et la pose du plancher, et laisse au locataire le surplus. Une facture globale se fait découper par le juge.
Que doit contenir le courrier qui protège votre remboursement ?
Une interpellation datée, précise sur les désordres, assortie d'un délai, et envoyée avant tout devis signé. Pas de formule sacramentelle : le tribunal a retenu de simples courriels, en application de l'ancien article 1146 du Code civil, pour lequel elle « peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante ».
Pour un bail conclu depuis le 1er octobre 2016, le texte de forme est l'article 1344 du Code civil : « Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation. »
Le mot « payer » ne vous exclut pas : l'article 1342 définit le paiement comme « l'exécution volontaire de la prestation due », donc aussi des travaux. Un courrier ou un courriel valent acte portant interpellation suffisante. La recommandée reste le bon réflexe, pour une raison de preuve : elle date la réception.
Un second texte reste largement ignoré. L'article 1222 du Code civil permet, après mise en demeure, de faire exécuter soi-même l'obligation « dans un délai et à un coût raisonnables », et surtout de « demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ». Faire financer le chantier par le bailleur, donc, plutôt que de le sortir de votre trésorerie.
Attention : ce texte ne gouverne que les contrats conclus à compter du 1er octobre 2016. Pour un bail antérieur, la voie reste celle des dommages et intérêts après mise en demeure, retenue dans l'affaire parisienne au visa des anciens articles 1146 et 1147 du Code civil.
Le modèle à adapter
Modèle de lettre
Lettre recommandée avec avis de réception.
Attention Modèle indicatif. Faites-le relire par un avocat avant envoi : chaque bail appelle une rédaction adaptée.
Objet : désordres affectant les locaux loués, mise en demeure d'exécuter et demande d'autorisation de travaux.
Locataire des locaux sis [adresse] au titre du bail commercial du [date], dont la destination autorise [termes exacts de la clause].
Le [date], le commissaire de justice [nom] a constaté les désordres suivants : [énumérer, par renvoi au constat joint]. Ils m'empêchent d'exercer l'activité prévue au bail.
Ces travaux vous incombent au titre de votre obligation de délivrance et d'entretien (article 1719 du Code civil), et parce qu'ils sont rendus nécessaires par la vétusté, que le bail ne met pas expressément à ma charge (article 1755 du Code civil). Je vous mets en demeure d'y faire procéder dans un délai de [délai].
À défaut, je me prévaudrai de l'article 1222 du Code civil pour faire exécuter ces travaux et vous en demander le remboursement, et je me réserve de saisir le juge afin que vous en avanciez le coût. [Supprimez ce paragraphe si votre bail est antérieur au 1er octobre 2016 : demandez alors des dommages et intérêts après mise en demeure.]
Le bail subordonnant tous travaux à votre accord écrit préalable, je sollicite cette autorisation pour les interventions décrites au devis joint, dans le même délai, et réserve l'indemnisation de mes préjudices.
Pièces jointes : constat de commissaire de justice du [date], devis du [date], copie du bail.
Dans quels cas le repreneur perd-il quand même ?
Cette décision n'est pas un permis de faire des travaux. Trois configurations renversent le résultat, et je les rencontre plus souvent que l'inverse sur mes dossiers d'acquisition.
Le bail contient une clause expresse de transfert. Quand elle vise précisément la mise en conformité, elle tient et le preneur paie, sauf sur ce que l'article R. 145-35 du Code de commerce interdit d'imputer au locataire. C'est la rédaction majoritaire dans les baux de restauration.
Le bail est antérieur au 5 novembre 2014 et n'a pas été renouvelé depuis. L'article R. 145-35 ne s'y applique pas, et le filet de sécurité disparaît.
Votre préjudice n'est pas documenté. La demande de perte d'exploitation, pour une ouverture que la locataire disait repoussée du 1er décembre 2022 au 17 janvier 2023, est tombée en totalité. Elle produisait quatre attestations d'expert-comptable sur des mois isolés : des « éléments comptables parcellaires », juge le tribunal, insuffisants pour établir le chiffre d'affaires annuel. Il raisonnait en perte de chance : c'est elle qu'il faut chiffrer, bilans complets à l'appui.
Mon retour terrain sur les travaux découverts après la reprise
Trois observations, tirées des dossiers d'acquisition que je traite. La séquence, d'abord. Le réflexe d'un repreneur est d'appeler l'entreprise avant son avocat : le local doit ouvrir, la banque attend, chaque semaine coûte. C'est l'inverse de ce qu'il faut faire, et cette décision en donne le prix.
Le calendrier, ensuite. Une cession de fonds en restauration prend trois à cinq mois sur mes dossiers, pas six semaines. C'est le temps qu'il faut pour faire constater l'état du local et écrire au bailleur avant la signature, quand le prix est encore discutable.
Le niveau d'exigence, enfin. Quand j'accompagne un développement de franchise sur la recherche de locaux, le cahier des charges impose un conduit d'extraction de 40 centimètres de diamètre. Cette précision, systématique chez les enseignes structurées, manque presque toujours chez les indépendants.
Pour la méthode complète en amont, voir le guide sur les vérifications à ne pas zapper avant d'acheter un fonds de commerce de restaurant.
Les erreurs fréquentes des repreneurs face à un local non conforme
Quatre erreurs reviennent, toutes liées à l'ordre des actes. Chacune se corrige avant le premier devis, rarement après.
Engager les travaux avant d'avoir écrit au bailleur. C'est l'erreur la plus coûteuse de l'affaire parisienne, et la seule entièrement évitable : elle ne tient ni au droit ni aux preuves, seulement à l'ordre des actes.
Écrire au bailleur sans constat préalable. Le tribunal n'a renversé la charge de la preuve qu'au vu des constats de commissaire de justice produits par la locataire : sans eux, votre courrier reste une allégation.
Accepter une facture globale de l'entreprise. Le juge la découpera ensuite, à votre désavantage.
Traiter la non-conformité en sujet de travaux et non de prix. Elle se règle dans la promesse, par condition suspensive, réduction de prix ou séquestre dédié. Sur la charge des travaux d'extraction en particulier, voir qui paie la mise en conformité de l'extraction, le bailleur ou le repreneur.
Ce que ça change pour vous
L'ordre des opérations vaut plus que le fond du droit. Constat, puis courrier, puis devis, puis travaux. Inversez deux étapes et vous financez un local qui ne vous appartient pas. Le repreneur parisien avait raison sur la répartition des travaux, et ne récupère qu'une fraction de sa dépense.
Louis Pinet, avocat au Barreau de Nantes, Avocat des Restaurateurs, accompagne les repreneurs de fonds de commerce en restauration, de la lettre d'intention à l'acte réitératif. Sur chaque dossier, l'audit du bail et l'état du local précèdent la négociation du prix. Il n'intervient jamais pour un bailleur.
Si votre projet est engagé, l'accompagnement à la reprise et à l'ouverture couvre le bail, les autorisations et le prix.
Des travaux à engager et un bailleur qui ne répond pas ? Commencez par un échange : prenez rendez-vous ici.
Travaux du bailleur
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Louis Pinet●Avocat des Restaurateurs
FAQ : bailleur, travaux et remboursement
Qui paie les travaux de mise aux normes d'un local commercial ?
Le bailleur, au titre de son obligation de délivrance, sauf clause expresse du bail les mettant à la charge du preneur. La vétusté lui reste tant qu'elle ne lui a pas été expressément retirée (art. 1755 du Code civil). Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, les grosses réparations de l'article 606 ne peuvent pas être imputées au locataire (art. R. 145-35, 1° du Code de commerce).
Puis-je faire les travaux moi-même et me les faire rembourser par le bailleur ?
Seulement ceux facturés après l'avoir mis en demeure par écrit. Le tribunal judiciaire de Paris a rejeté, le 26 août 2026 (n° 23/07312), un remboursement de 14 718 euros au seul motif, selon ses termes, que les factures étaient antérieures à toute réclamation.
Un courriel suffit-il comme mise en demeure du bailleur ?
Oui, dès lors qu'il en ressort une interpellation suffisante : le tribunal a retenu des courriels, aux côtés d'une lettre recommandée. Pour un bail conclu depuis le 1er octobre 2016, l'article 1344 du Code civil vise une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, sans citer la lettre missive.
Le bailleur peut-il m'opposer la clause « pris en l'état » du bail ?
Non, s'agissant d'une simple clause de prise des lieux en l'état : elle ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance, et c'est ce qu'a jugé le tribunal judiciaire de Paris le 26 août 2026. Une stipulation expresse mettant la mise en conformité à la charge du preneur reste en revanche valable, sauf sur les postes visés par l'article R. 145-35 du Code de commerce.
La déclaration du cédant sur l'absence d'extraction conforme me prive-t-elle de mes droits ?
Non : le bailleur n'est pas partie à l'acte de cession et ne peut pas s'en prévaloir, comme l'a jugé le tribunal judiciaire de Paris le 26 août 2026 (n° 23/07312). Cette déclaration affaiblit votre recours contre le cédant ; elle ne vous prive de rien contre le bailleur.
Comment chiffrer une perte d'exploitation liée à des travaux ?
Avec les bilans complets de l'exercice concerné. Des attestations d'expert-comptable portant sur quelques mois isolés ont été jugées « parcellaires » et insuffisantes pour établir le chiffre d'affaires annuel. Le tribunal raisonnait en perte de chance.
