Vous avez signalé un problème électrique à votre bailleur. Des prises qui chauffent, un tableau non conforme, une hotte d'extraction qui ne fonctionne plus correctement. La réponse est tombée : "Ce n'était pas comme ça quand on vous a remis les clés."
Ce raisonnement est faux. Et la Cour de cassation vient de le confirmer pour la troisième fois en moins d'un an.
La règle est claire : votre bailleur est tenu de vous délivrer un local conforme à l'activité prévue au bail, et cette obligation ne s'arrête pas le jour de la signature. Elle court pendant toute la durée du bail. Si votre restaurant présente des désordres qui empêchent son exploitation normale, votre bailleur ne peut pas se retrancher derrière la date d'entrée dans les lieux pour refuser d'intervenir.
Voici ce que dit la loi, ce que la jurisprudence récente a changé, et ce que vous devez faire si vous êtes dans cette situation.
L'obligation de délivrance du bailleur : ce que dit la loi
Article 1719 du Code civil
Le texte fondateur est l'article 1719 du Code civil. Il impose au bailleur deux obligations principales :
Délivrer la chose louée : remettre un local en état de servir à l'usage prévu au bail.
Assurer la jouissance paisible : garantir que le locataire peut exploiter son activité sans trouble pendant toute la durée du contrat.
Ces deux obligations existent "par la nature du contrat", sans qu'il soit besoin de les écrire dans le bail. Même si votre bail ne mentionne rien sur les travaux, votre bailleur y est tenu.
Une obligation continue, pas ponctuelle
C'est le point central de la jurisprudence récente. Pendant longtemps, certains bailleurs (et certaines cours d'appel) ont considéré que l'obligation de délivrance se limitait au jour de la remise des clés. Traduction : si un désordre apparaissait après l'entrée dans les lieux, c'était au locataire de se débrouiller.
La Cour de cassation a définitivement enterré cette lecture. L'obligation de délivrance est continue. Elle s'applique pendant toute l'exécution du bail. Un local qui était conforme en 2020 mais qui ne l'est plus en 2024 reste un problème du bailleur, pas du locataire.
Trois arrêts de cassation en moins d'un an : un signal fort
La Cour de cassation ne laisse plus de place au doute. Trois décisions récentes, toutes rendues par la troisième chambre civile, martèlent le même principe.
Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491 : la Cour affirme que les obligations de délivrance et de jouissance paisible sont des obligations continues. Le locataire peut agir en résiliation même si le désordre est ancien, sans que le bailleur puisse invoquer la prescription de l'article 2224 du Code civil.
Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357 : même solution. La Cour refuse au bailleur le bénéfice de la prescription quinquennale pour un manquement persistant à l'obligation de délivrance.
Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483 : l'arrêt le plus récent. Un locataire quitte les lieux à cause de désordres électriques et de non-conformités aux règles de sécurité. Le bailleur lui réclame les loyers impayés via la clause résolutoire. La cour d'appel de Rouen donne raison au bailleur, au motif que les désordres n'existaient pas au jour de la remise des clés. Cassation. La Cour rappelle qu'il incombe au bailleur de délivrer un local conforme "tout au long de l'exécution du contrat".
Ce que ça change concrètement pour votre restaurant
Conformité électrique, sécurité, extraction
Les désordres les plus fréquents dans les restaurants sont liés à l'installation électrique, à la ventilation et l'extraction, et aux normes de sécurité ERP. Un tableau électrique vétuste, une extraction sous-dimensionnée, un système incendie non conforme : tous ces problèmes relèvent de l'obligation de délivrance du bailleur, à condition qu'ils empêchent l'exploitation normale de l'activité prévue au bail.
La destination du bail est ici déterminante. Si votre bail prévoit une activité de "restauration traditionnelle", le local doit être équipé en conséquence : extraction aux normes, installation électrique adaptée à la puissance nécessaire, conformité ERP pour l'accueil du public.
Le bailleur ne peut plus invoquer la date d'entrée dans les lieux
Avant ces arrêts, un bailleur pouvait argumenter : "Quand je vous ai remis les clés, tout était conforme. Ce qui s'est dégradé depuis, ce n'est pas mon problème." Cette ligne de défense ne tient plus. Peu importe que le désordre ait existé dès le départ ou qu'il soit apparu en cours de bail : le bailleur doit maintenir le local conforme.
Mieux : le bailleur ne peut pas non plus invoquer la prescription de cinq ans de l'article 2224 du Code civil. Un manquement qui persiste est un manquement actuel. Le délai de prescription ne court pas tant que le désordre n'est pas corrigé.
Cas concret : un locataire quitte les lieux, le bailleur réclame les loyers
Un exploitant prend un bail commercial en novembre 2017 pour exercer une activité automobile. Rapidement, il constate des désordres électriques et des non-conformités aux règles de sécurité applicables à son activité. Il quitte les lieux en décembre 2018, un an seulement après son entrée.
En mars 2020, le bailleur lui délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire contre-attaque : il assigne le bailleur en résiliation du bail à ses torts.
La cour d'appel de Rouen rejette la demande du locataire. Sa motivation : les pièces produites ne prouvent pas que les désordres existaient au jour de la remise des lieux. Le locataire n'a jamais mis le bailleur en demeure d'effectuer des travaux avant de partir. Résultat : la clause résolutoire est acquise, le locataire est condamné à payer les loyers et indemnités d'occupation.
Cassation. La Cour de cassation casse l'arrêt au visa de l'article 1719 du Code civil. La cour d'appel ne pouvait pas apprécier le respect de l'obligation de délivrance à la seule date de conclusion du bail. Le bailleur devait garantir un local conforme pendant toute la durée du contrat. L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Caen.
(Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483)
Les erreurs à éviter face à un bailleur qui refuse les travaux
Quitter les lieux sans mise en demeure préalable. C'est l'erreur du locataire dans l'affaire ci-dessus. Même si le bailleur est en tort, partir sans avoir formellement demandé la réalisation des travaux affaiblit votre position. Envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception décrivant les désordres et demandant leur correction dans un délai raisonnable.
Ne pas constituer de preuves. Photos datées, constats d'huissier, rapports d'expert, échanges écrits avec le bailleur : documentez tout. En cas de contentieux, ce sont ces éléments qui emporteront la conviction du juge.
Accepter de payer des travaux qui incombent au bailleur. Certains baux contiennent des clauses transférant l'obligation de gros travaux au locataire. Ces clauses existent et peuvent être valables. Avant de sortir le chéquier, faites relire votre bail pour vérifier ce qui relève réellement de votre charge.
Cesser de payer le loyer sans décision de justice. L'exception d'inexécution existe en droit des contrats, mais elle est risquée en matière de bail commercial. Un impayé de loyer active la clause résolutoire. Mieux vaut consigner le loyer ou saisir le juge en référé.
Ce que vous devez faire si votre local n'est plus conforme
Si vous exploitez un restaurant et que votre local présente des désordres qui affectent votre activité, voici la marche à suivre.
Commencez par identifier précisément les désordres et leur impact sur votre exploitation. Faites établir un constat par un huissier ou un diagnostic par un professionnel (électricien, bureau de contrôle ERP).
Mettez votre bailleur en demeure par courrier recommandé. Décrivez les désordres, rappelez l'obligation de l'article 1719 du Code civil, et fixez un délai pour intervenir.
Si le bailleur ne réagit pas, vous avez plusieurs options : saisir le juge des référés pour obtenir une injonction de faire, demander la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur, ou demander une réduction du loyer proportionnelle au trouble de jouissance.
Si vous envisagez de céder votre fonds de commerce, réglez ce sujet avant. Un local non conforme fait baisser la valeur de votre fonds et peut décourager les acquéreurs.
Un échange de 15 minutes suffit souvent à poser le cadre et identifier la meilleure stratégie. Prenez rendez-vous ici.
FAQ
Le bailleur peut-il inclure une clause qui met tous les travaux à la charge du locataire ?
Certaines clauses transfèrent les réparations au locataire, y compris les grosses réparations de l'article 606 du Code civil. Ces clauses sont en principe valables dans les baux commerciaux. Mais elles ne peuvent pas priver le bailleur de son obligation de délivrance initiale ni l'exonérer de remettre un local conforme à sa destination. La distinction est fine et dépend de la rédaction du bail.
Mon bailleur invoque la prescription de 5 ans. Est-ce qu'il a raison ?
Non, selon la jurisprudence récente. Les arrêts de juillet et décembre 2025 ont clairement établi que l'obligation de délivrance étant continue, le bailleur ne peut pas invoquer la prescription de l'article 2224 du Code civil tant que le manquement persiste. Un désordre non corrigé est un manquement actuel, pas un manquement ancien.
Je n'ai jamais demandé de travaux à mon bailleur. Est-ce trop tard ?
Non. L'absence de mise en demeure antérieure peut affaiblir votre dossier (comme dans l'affaire de mars 2026), mais elle ne vous prive pas de vos droits. L'obligation du bailleur existe indépendamment de toute demande du locataire. Envoyez une mise en demeure dès maintenant.
L'obligation de délivrance couvre-t-elle la mise aux normes (accessibilité, incendie) ?
C'est une question débattue. En principe, la mise aux normes liée à la structure du bâtiment (accessibilité PMR, sécurité incendie du bâti) relève du bailleur. La mise aux normes liée à l'activité spécifique du locataire (équipements professionnels, agencements) relève du locataire. La frontière dépend de chaque situation et de la rédaction du bail.
Puis-je résilier mon bail si mon bailleur refuse les travaux ?
Oui, la résiliation judiciaire aux torts du bailleur est possible si le manquement à l'obligation de délivrance est suffisamment grave pour justifier la fin du contrat. Vous pouvez aussi demander des dommages et intérêts. Mais attention : ne quittez pas les lieux unilatéralement. Faites constater le manquement et saisissez le juge.
Cette jurisprudence s'applique-t-elle aussi aux baux de restaurant ?
Oui. L'arrêt de mars 2026 concerne un local à usage automobile, mais le principe posé par l'article 1719 du Code civil s'applique à tous les baux commerciaux, y compris les baux de restaurant. La destination contractuelle sera simplement appréciée au regard de l'activité de restauration : conformité de l'extraction, de l'installation électrique, des normes ERP pour l'accueil du public.
Références juridiques
Article 1719 du Code civil : obligation de délivrance et de jouissance paisible
Article 1224 du Code civil : résolution pour inexécution
Article 2224 du Code civil : prescription quinquennale de droit commun
Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483
Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357
Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491
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