Publié le 6 octobre 2026.
Vous avez reçu un commandement de payer qui vise la clause résolutoire de votre bail. Vous avez un mois pour régler toutes les sommes réclamées. Passé ce délai, le bailleur peut faire constater la fin du bail par le juge des référés.
Depuis le 28 mai 2026, le juge ne peut plus vous sauver avec des délais de paiement sans deux preuves. Vous devez montrer que vous pouvez rembourser la dette. Vous devez aussi avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Sur les 28 ordonnances de référé publiées depuis et relues au cabinet, le motif de refus le plus fréquent est le même : le loyer du mois n'était pas payé.
L'essentiel
- Après un commandement de payer visant la clause résolutoire, vous avez un mois pour régler toutes les sommes réclamées (art. L. 145-41, al. 1, du code de commerce).
- Depuis le 28 mai 2026, les délais de paiement exigent deux conditions : la capacité à régler la dette et la reprise du loyer courant intégral avant la première audience (art. L. 145-41, al. 3).
- La règle vise les demandes de délais présentées à partir du 28 mai 2026, même dans une procédure lancée avant (TJ Créteil, 2 juillet 2026, n° 26/00245).
- Le juge ne peut pas accorder plus de deux ans de délais (art. 1343-5 du code civil).
- Une somme consignée sur un compte CARPA ne vaut pas paiement du loyer (TJ Reims, 4 septembre 2026, n° 26/00071).
Que se passe-t-il quand un commandement vise la clause résolutoire ?
Le commandement ouvre un délai d'un mois pour payer toutes les sommes qu'il réclame. Si vous réglez tout dans ce mois, la clause résolutoire ne joue pas. Sinon, le bailleur peut vous assigner en référé pour faire constater la fin du bail et demander votre expulsion. Votre seule protection devient alors la demande de délais de paiement.
La clause résolutoire est la stipulation du bail qui permet de le résilier de plein droit en cas de manquement du locataire, sans procès sur le fond. L'article L. 145-41 du code de commerce encadre sa mise en œuvre : elle ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Pour un restaurant, l'enjeu dépasse la dette. Le droit au bail est souvent l'élément principal du fonds de commerce. Perdre le bail revient en pratique à perdre la valeur de l'affaire. Si vous négociez votre bail en ce moment, gardez en tête que cette clause sera celle qu'on vous opposera en cas de retard : face à une foncière, toutes les clauses du bail commercial ne se négocient pas de la même façon.
Qu'a changé la loi du 26 mai 2026 pour les délais de paiement ?
La loi n° 2026-403 a ajouté deux conditions aux délais de paiement en matière de loyers impayés. Le juge doit vérifier que vous pouvez régler la dette locative. Il doit aussi constater que vous avez repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience. Sans ces deux preuves, il ne peut plus suspendre la clause résolutoire.
Le texte est l'article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai. Faute de date fixée par la loi, il s'applique depuis le lendemain de sa publication, le 28 mai 2026 (art. 1er du code civil).
Le nouvel alinéa est rédigé ainsi : « L'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. »
Les délais restent régis par l'article 1343-5 du code civil : le juge peut échelonner la dette dans la limite de deux années.
Votre procédure a commencé avant le 28 mai : la nouvelle règle s'applique-t-elle ?
Le plus souvent, oui. Le texte vise les demandes de suspension introduites à compter de son entrée en vigueur. Les juges retiennent la date de votre demande de délais, pas celle de l'assignation du bailleur. Une procédure engagée en janvier bascule donc dans le régime nouveau si vous concluez après le 28 mai.
Le tribunal judiciaire de Créteil l'a jugé pour une boulangerie assignée en janvier, dont la demande de délais avait été formée à l'audience du 4 juin 2026. Le tribunal de Chambéry a retenu la date des conclusions notifiées par voie électronique. Le tribunal de Reims, celle de la demande reprise oralement à l'audience.
À Paris et à Chambéry, des juges ont même vérifié la reprise du loyer à une première audience tenue avant la loi. Une seule ordonnance publiée l'a écartée pour un locataire pris de court : elle concernait la cuisine d'un restaurant, dont la première audience avait eu lieu sept jours après l'entrée en vigueur. Le juge a estimé que l'appliquer portait au cas présent une atteinte excessive au droit d'accès au juge (TJ Paris, 23 juillet 2026, n° 26/52498).
Que faut-il payer avant la première audience ?
Payez le loyer du mois en entier, charges comprises, depuis le compte de la société locataire, et gardez la preuve de chaque virement. La première audience est la date à laquelle l'affaire est appelée pour la première fois, inscrite sur l'assignation. Un renvoi ne vous donne pas plus de temps : plusieurs juges contrôlent le paiement à cette date-là.
Ce que les juges retiennent, ou écartent
Ordonnances de référé publiées entre juin et septembre 2026, relues en texte intégral.
| Situation | Ce que le juge a décidé | Le réflexe | Source |
|---|---|---|---|
| Sommes consignées au lieu d'être payées | La consignation sur un compte CARPA ne vaut pas paiement. Délais refusés. | Payer le bailleur, ne pas consigner. | TJ Reims, 4 sept. 2026, n° 26/00071 |
| Versements faits par un tiers | Ils n'établissent pas la capacité de la société à payer. Délais refusés. | Payer depuis le compte de la société locataire. | TJ Créteil, 2 juill. 2026, n° 26/00245 |
| Aucun paiement depuis janvier | Pas de reprise ni avant la première audience, ni ensuite. Expulsion. | Reprendre le loyer dès l'assignation. | TJ Paris, 29 juill. 2026, n° 26/50989 |
| Charges courantes | Un juge relève que le texte ne les exige pas expressément. La question n'est pas tranchée. | Payer loyer et charges, par prudence. | TJ Versailles, 30 juin 2026, n° 26/00159 |
| Loyer repris avant l'audience, offre chiffrée | Délais accordés sur 24 mois, clause suspendue. | Proposer un échéancier tenable en plus du loyer. | TJ Marseille, 25 sept. 2026, n° 26/01831 |
Réserve Décisions de référé rendues en premier ressort. Aucune cour d'appel ne s'est encore prononcée sur la nouvelle règle.
Comment prouver votre capacité à rembourser la dette ?
Le juge veut des pièces comptables, pas une promesse. Votre demande doit s'appuyer sur votre trésorerie réelle et sur un échéancier chiffré. Cet échéancier montre, chaque mois, le loyer courant et la mensualité de la dette, dans la limite de deux ans.
Les décisions disent aussi ce qui ne suffit pas. À Pontoise, la demande a été rejetée parce qu'aucune pièce n'était versée. À Marseille, le juge a jugé incertaine la valeur probante de tableaux non visés par un comptable. À Chambéry, une somme attendue mais bloquée par un litige n'a pas été retenue. À Créteil et à Reims, une dette qui augmente pendant la procédure a pesé contre le locataire.
À l'inverse, le tribunal de Paris a retenu la capacité d'un locataire qui avait fait des paiements récents et dont le gérant avait vendu un autre fonds de commerce (TJ Paris, 15 juillet 2026, n° 26/51350). Si la dette vient d'une hausse de loyer contestable, vérifiez aussi son calcul : une augmentation du loyer d'un bail commercial obéit à des règles précises.
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Cas concret : pourquoi un locataire garde son bail et l'autre le perd ?
Deux locataires assignés pour loyers impayés ont demandé des délais après le 28 mai 2026. Celle qui avait repris le loyer avant l'audience et proposé un échéancier chiffré a gardé son bail. La boulangerie qui n'avait pas repris le loyer et payait par un tiers a perdu le sien.
À Marseille, la locataire avait repris le loyer en entier et proposé un échéancier, que le bailleur acceptait. Le juge a suspendu la clause et étalé la dette sur 24 mois (TJ Marseille, 25 septembre 2026, n° 26/01831).
À Créteil, la boulangerie n'avait pas repris le loyer, et les versements venaient d'un tiers. Sa dette avait presque triplé depuis le commandement. Délais refusés, expulsion, et caution condamnée avec la société (TJ Créteil, 2 juillet 2026, n° 26/00245).
Mon retour terrain : reprendre le loyer suffit-il ?
Non. Sur mes dossiers, la reprise du loyer courant ouvre la porte aux délais, mais ne suffit pas à les obtenir. Le juge vérifie ensuite que l'entreprise peut rembourser l'arriéré. Deux dossiers récents le montrent.
Premier dossier : délais refusés. Un restaurateur était assigné en référé par son bailleur. Il payait de nouveau son loyer chaque mois depuis le début de l'année. Une large part de la somme réclamée portait sur des charges et de l'électricité, que nous contestions. Le tribunal a pourtant refusé les délais. Il a considéré que la société n'avait pas la capacité de régler la dette.
Second dossier : la décision reste à venir. Un restaurant a dû fermer temporairement, et les loyers se sont accumulés. Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, puis a assigné en référé. Le loyer courant a été repris. Le dossier se joue maintenant sur la seconde condition : prouver, pièces à l'appui, d'où viendra l'argent pour apurer l'arriéré.
La leçon est simple. Les deux conditions sont cumulatives. Reprendre le loyer sans démontrer sa capacité de remboursement ne suffit pas. La liste des pièces qui prouvent cette capacité et un modèle d'échéancier figurent dans le guide.
Erreurs fréquentes : qu'est-ce qui fait perdre le bail ?
Quatre erreurs reviennent dans les décisions publiées. Elles ont toutes la même conséquence : le juge ne peut plus accorder de délais, et la fin du bail est constatée.
- Attendre l'assignation pour réagir, alors que le mois suivant le commandement est le moment où toutes les solutions restent ouvertes.
- Payer une partie du loyer en pensant montrer sa bonne foi, alors que le texte exige un versement intégral.
- Consigner les loyers au lieu de les payer, ou les faire régler par un proche.
- Arriver à l'audience sans pièce comptable ni échéancier chiffré.
Le renouvellement et l'éviction obéissent à d'autres règles que la clause résolutoire : peut-on vous évincer de votre restaurant du jour au lendemain ?
Ce que ça change pour vous
Louis Pinet, avocat au Barreau de Nantes, Avocat des Restaurateurs, défend uniquement des exploitants de cafés, d'hôtels et de restaurants. Il n'intervient jamais pour les bailleurs. En bail commercial, il intervient à la signature, pendant la vie du bail et dans les contentieux de loyers.
Si un commandement de payer vient d'arriver, le mois qui suit compte plus que l'audience. C'est le moment de vérifier les sommes réclamées, de reprendre le loyer et de préparer le dossier qui convaincra le juge. Pour l'accompagnement sur votre bail, voir la page dédiée à la négociation et à la défense de votre bail.
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Louis Pinet●Avocat des Restaurateurs
FAQ : clause résolutoire et délais de paiement
Combien de temps ai-je pour payer après un commandement visant la clause résolutoire ?
Un mois à compter de la délivrance du commandement. Si vous réglez toutes les sommes réclamées dans ce délai, la clause résolutoire ne joue pas (art. L. 145-41 du code de commerce).
Le juge peut-il encore m'accorder des délais de paiement ?
Oui, jusqu'à deux ans, mais depuis le 28 mai 2026 à deux conditions : prouver votre capacité à régler la dette et avoir repris le loyer courant intégral avant la première audience.
La règle s'applique-t-elle si j'ai été assigné avant le 28 mai 2026 ?
Le plus souvent oui. Les juges retiennent la date de votre demande de délais. Si vous la présentez après le 28 mai, la nouvelle règle s'applique, même si l'assignation est antérieure.
Qu'est-ce que la première audience ?
C'est la date à laquelle l'affaire est appelée pour la première fois devant le juge, inscrite sur l'assignation. Un renvoi ultérieur ne repousse pas la date à laquelle le loyer doit être repris.
Puis-je consigner les loyers au lieu de les payer ?
Non. Le tribunal de Reims a jugé qu'une consignation sur un compte CARPA ne vaut pas paiement. Le loyer doit être versé au bailleur.
Faut-il aussi payer les charges pour remplir la condition ?
La question n'est pas tranchée. Un juge a relevé que le texte n'exige pas expressément les charges. Par prudence, payez le loyer et les charges du mois.
