Publié le 3 juillet 2025. Dernière mise à jour : septembre 2026.
Vous ne pouvez pas vendre votre restaurant. Pas parce qu'il manque un acquéreur. Pas parce que le prix est trop élevé. Mais parce que votre restaurant est installé sur le domaine public, et que là, les règles changent du tout au tout.
Gare SNCF, aéroport, halle municipale, marché couvert, port, promenade aménagée : un nombre croissant de restaurants CHR exploitent leur activité sur des dépendances du domaine public plutôt que sous un bail commercial classique. Depuis 2014, le droit reconnaît qu'un vrai fonds de commerce peut y exister. Mais sa cession reste soumise à l'accord d'une autorité publique qui peut la refuser sans se justifier, et qui ne garantit jamais sa reconduction au profit de l'acquéreur.
L'essentiel en 5 points
- Un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, sous réserve d'une clientèle propre (art. L. 2124-32-1 du CG3P).
- L'occupation reste un titre précaire et révocable, jamais un bail commercial (art. L. 2122-3 du CG3P) : pas de propriété commerciale, pas de renouvellement de droit.
- La cession du fonds suppose l'agrément de l'autorité domaniale (mairie, SNCF, port, aéroport), qui peut le refuser sans motiver sa décision.
- Un futur acquéreur peut demander par anticipation sa propre autorisation d'occupation avant même la signature de l'acte (art. L. 2124-33 du CG3P).
- Le domaine public naturel (plage, forêt, cours d'eau) suit un régime distinct : cette reconnaissance du fonds de commerce ne s'y applique pas (art. L. 2124-35 du CG3P).
Le domaine public n'est pas un bail commercial : quelle différence pour votre restaurant ?
Un restaurant sur le domaine public occupe le local en vertu d'un titre d'occupation délivré par une personne publique, régi par le Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P), et non d'un bail commercial relevant des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Cette autorisation présente, par nature, un caractère précaire et révocable (art. L. 2122-3 du CG3P).
Concrètement, l'autorité qui délivre le titre peut y mettre fin avant son terme, sans avoir à indemniser l'occupant, sauf clause contraire ou faute de l'administration. Le statut protecteur du bail commercial, propriété commerciale, indemnité d'éviction, droit au renouvellement, ne s'applique pas. C'est le point que beaucoup de restaurateurs découvrent trop tard, souvent au moment de vendre.
Bail commercial ou titre d'occupation du domaine public : ce qui change
Comparaison de régime, hors clauses particulières négociées avec l'autorité concédante.
| Critère | Bail commercial | Titre d'occupation du domaine public | Le point à vérifier |
|---|---|---|---|
| Fondement | Art. L. 145-1 et s. C. com. | Art. L. 2122-1 et s. CG3P | Quel texte encadre réellement votre local ? |
| Nature du droit | Propriété commerciale | Autorisation précaire et révocable | Le titre le mentionne-t-il expressément ? |
| Fonds de commerce | Reconnu de plein droit | Reconnu depuis 2014, sous clientèle propre | Pouvez-vous justifier une clientèle propre ? |
| Cession du fonds | Libre, sauf clause d'agrément | Agrément de l'autorité, refus non motivé possible | Le titre prévoit-il une clause de cessibilité ? |
| Fin du droit | Indemnité d'éviction sauf faute | Aucune indemnité, sauf clause contraire | Le titre prévoit-il une indemnisation ? |
Vigilance La qualification du titre (bail ou autorisation domaniale) se lit dans l'acte lui-même, jamais dans l'usage ou l'ancienneté de l'exploitation.
Un fonds de commerce peut-il exister sur le domaine public ?
Oui, depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, entrée en vigueur le 20 juin 2014 : un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve de l'existence d'une clientèle propre (art. L. 2124-32-1 du CG3P).
Avant cette réforme, la position était inverse : sans bail commercial, il n'y avait pas de propriété commerciale, donc pas de fonds cessible au sens classique. La loi de 2014 a ouvert la porte, mais elle ne l'a pas ouverte en grand. La clientèle propre à l'exploitant, distincte de celle du service public environnant (la gare, l'aéroport, le port), reste une condition de fond que l'administration comme le juge peuvent contrôler.
Pouvez-vous céder librement ce fonds de commerce ?
Non. Même reconnu, ce fonds ne se cède pas comme un fonds classique : la cession suppose l'agrément préalable de l'autorité domaniale (mairie, SNCF, gestionnaire d'aéroport ou de port), le titre reste précaire et sans droit au renouvellement, et il est personnel à son titulaire.
Trois conséquences pratiques découlent de ce régime. D'abord, l'autorité peut refuser l'agrément du repreneur sans avoir à motiver sa décision, dès lors qu'aucun texte spécifique ne l'y oblige. Ensuite, le vendeur ne garantit jamais la réitération du titre au profit de l'acquéreur : c'est ce dernier qui doit déposer sa propre demande. Enfin, la durée du titre (souvent 3 à 10 ans selon les collectivités) et l'absence de reconduction automatique pèsent sur la valorisation du fonds bien plus qu'un bail commercial classique, un point détaillé dans notre article sur les critères de valorisation d'un fonds de commerce de restaurant.
Pour la liste de vérification complète d'une acquisition côté restaurateur, hors domaine public, voir les réflexes à adopter côté acquéreur pour sécuriser le bail commercial, transposables pour partie à la vérification du titre domanial.
Que se passe-t-il si l'autorité refuse l'agrément du repreneur ?
La cession n'a tout simplement pas lieu, ou elle est privée d'effet pour la partie occupation du domaine public. Le fonds continue juridiquement d'exister, mais sans titre pour l'exploiter, il perd l'essentiel de sa valeur : un repreneur n'achète jamais un droit d'occupation, seulement une chance d'en obtenir un nouveau. Le juge administratif rappelle par ailleurs qu'une occupation du domaine public sans titre régulièrement renouvelé est, quelle que soit l'ancienneté de l'exploitation antérieure, une occupation irrégulière exposant à l'expulsion (CAA de Toulouse, 2 avril 2024, n° 22TL22160), ce qui montre la rigueur avec laquelle l'administration comme le juge s'en tiennent au seul titre en cours de validité.
Comment sécuriser l'achat avant de signer la promesse ?
La loi ouvre un mécanisme trop peu utilisé : toute personne qui souhaite se porter acquéreur d'un fonds de commerce exploité sur le domaine public peut demander par anticipation, à l'autorité compétente, sa propre autorisation d'occupation temporaire. Cette autorisation prend effet dès que l'autorité reçoit la preuve que la cession a été réalisée (art. L. 2124-33 du CG3P).
Pour un acquéreur, c'est le réflexe qui change tout : demander l'accord de principe de l'autorité avant de signer, plutôt que de découvrir un refus après avoir versé le prix. Cette démarche ne dispense pas de négocier une clause de conditions suspensives liée à l'obtention effective du titre, mais elle donne une visibilité que la seule promesse de cession ne peut pas offrir.
Cas concret : que s'est-il passé pour ce restaurateur en gare SNCF ?
Un restaurateur exploitait depuis huit ans un restaurant dans une gare parisienne, pour un chiffre d'affaires annuel d'environ 380 000 euros. Il souhaitait vendre et partir à l'étranger. Dans ce dossier, un repreneur s'était engagé pour 220 000 euros.
La SNCF a refusé l'agrément du repreneur, sans avoir à justifier sa décision : aucun texte ne l'y obligeait. Le restaurateur s'est retrouvé bloqué, sans acquéreur possible pour son fonds, et a fini par rendre le local à l'échéance du titre. La cession n'a jamais pu se faire : perte sèche pour un dossier qui, sur le papier, avait tout d'une cession de fonds ordinaire.
Quelles clauses négocier avant de signer la convention d'occupation ?
La clause la plus fréquente dans ces conventions stipule que l'autorisation est personnelle, révocable sans préavis ni indemnité, et que le vendeur ne garantit pas sa réitération à l'acquéreur, ce qui découle du caractère précaire et révocable du titre rappelé par l'article L. 2122-3 du CG3P. Cette clause n'est pas illégale, elle correspond à la nature même du titre, mais elle doit être identifiée avant de signer, pas découverte après : une révocation par une nouvelle municipalité reste juridiquement possible, même après plusieurs années d'exploitation.
Trois points à demander expressément dans la convention ou à négocier avant l'achat : une clause de cessibilité qui encadre l'agrément (« le titulaire pourra céder son fonds de commerce à un tiers, sous réserve de l'agrément préalable du concédant, lequel ne pourra être refusé sans motif légitime ») ; la date exacte d'échéance du titre et les conditions de son renouvellement ; enfin, la faculté ou non pour le vendeur de solliciter, avant la vente, une confirmation écrite de l'autorité sur son intention de renouveler.
Mon retour terrain : que disent mes dossiers domaine public ?
Sur les dossiers domaine public que je traite, le point qui bloque le plus souvent n'est pas la mauvaise volonté de l'administration : c'est l'impossibilité de démontrer une clientèle propre à l'exploitant, condition posée par la loi de 2014. Sans cette clientèle établie, aucun agrément, même obtenu, ne sauve la cession.
Il ne faut pas pour autant sous-estimer la marge de négociation avec les services municipaux. Sur un dossier de cession d'un étal de légumes exploité sur une place de marché, mon client disposait de deux emplacements, l'un acquis avant 2014, l'autre après. Avec la bienveillance du service du commerce de la mairie, nous avons obtenu une modification des emplacements attribués, un jeu de passe entre les deux places, qui a permis de faire aboutir la cession du fonds là où une lecture strictement administrative du dossier l'aurait bloquée.
Les erreurs fréquentes sur le domaine public : les évitez-vous toutes ?
Sur mes dossiers domaine public, quatre erreurs reviennent sans cesse, côté cédant comme côté acquéreur. Elles ne tiennent pas à la mauvaise foi des parties, mais à une méconnaissance du régime spécifique du CG3P, trop souvent traité comme un bail commercial ordinaire alors qu'il obéit à des règles totalement différentes.
Signer une promesse de cession sans avoir vérifié au préalable le statut du local : beaucoup découvrent après coup qu'ils ne sont pas sous bail commercial mais sous titre d'occupation du CG3P. Ne pas réunir, dès le début de l'exploitation, les éléments qui prouvent une clientèle propre, à commencer par les factures, la première pièce que je demande sur ces dossiers, puis la publicité et l'enseigne distincte.
Négocier le prix comme pour un fonds classique, sans intégrer l'aléa administratif de l'agrément dans les conditions suspensives. Investir lourdement en aménagement et en équipement en pensant pouvoir revendre l'affaire comme n'importe quel fonds, sans avoir anticipé que le repreneur devra obtenir son propre titre.
Ce que ça change pour vous avant de signer ?
Que vous soyez côté cédant ou côté acquéreur, le réflexe est le même : faire vérifier la nature exacte du titre d'occupation avant toute négociation de prix. Un titre d'occupation du domaine public n'est pas un bail commercial, il répond à des règles spécifiques que les modèles classiques d'audit ne couvrent pas toujours.
Louis Pinet accompagne les restaurateurs, côté cédant comme côté acquéreur, dans l'audit et la sécurisation des cessions de fonds de commerce, y compris lorsque le local relève du domaine public. Il n'intervient jamais pour un bailleur ni pour une collectivité concédante. Si vous préparez une acquisition, notre accompagnement pour lancer votre restaurant sécurise l'audit du titre avant la signature. Si vous préparez une vente, notre accompagnement pour céder votre restaurant fait le même travail côté cédant.
Domaine public
Votre restaurant est installé sur le domaine public et vous préparez une vente ou un achat ?
Un échange de 30 minutes pour exposer votre dossier : votre titre d'occupation, ses conditions de transfert et le projet de vente ou d'achat. Choisissez directement un créneau dans mon agenda.
Vous préférez écrire ? Passez par la page contact.
Louis Pinet●Avocat des Restaurateurs
FAQ : cession et achat d'un restaurant sur le domaine public
Un restaurant sur le domaine public a-t-il un bail commercial ?
Non. Il occupe le local en vertu d'un titre d'occupation du domaine public, précaire et révocable, régi par le CG3P, et non par le statut des baux commerciaux du Code de commerce.
Peut-on vendre un fonds de commerce situé sur le domaine public ?
Oui, un fonds de commerce peut y exister depuis la loi du 18 juin 2014, mais sa cession suppose l'agrément de l'autorité domaniale, qui peut le refuser sans le motiver.
L'autorité doit-elle justifier un refus d'agrément du repreneur ?
En principe non, sauf clause contraire dans le titre d'occupation ou texte spécifique applicable à l'activité concernée. En pratique, une marge de négociation existe souvent avec le service concerné, notamment sur l'attribution des emplacements.
Comment un acquéreur peut-il sécuriser son achat avant de signer ?
Il peut demander par anticipation, avant la cession, sa propre autorisation d'occupation temporaire auprès de l'autorité compétente, qui prend effet une fois la cession réalisée.
Le vendeur garantit-il le renouvellement du titre à l'acquéreur ?
Non, en pratique ces conventions précisent au contraire que le titre est personnel et que sa réitération n'est jamais garantie à l'acquéreur.
Le domaine public naturel suit-il les mêmes règles ?
Non, la reconnaissance du fonds de commerce sur le domaine public ne s'applique pas au domaine public naturel (plage, forêt, cours d'eau notamment).
